使用功能不同可以产生不同的建筑空间，因此也就形成了各种各样的建筑形式。但建筑形式往往不是简单的建筑功能的反映，随着社会政治、经济、文化的发展，人们还从建筑艺术和审美观点的角度去对建筑形式进行创造，使建筑形式不断发展和变化。根据国内别墅出现的类型，别墅按照建筑形式我们可以将其分为独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、双拼别墅、空中别墅五大类。其中，较为常见的为独栋别墅和联排别墅。

1.独栋别墅

独栋别墅是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。独栋别墅表现为独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅。它的上下左右前后都属于独立空间，房屋的任何一部分都不与其他建筑相连，房屋四周一般被面积不等的绿地、院落、花园等包围起来。

独栋别墅是真正意义上的别墅，目前国家政策已经不允许再有新的别墅用地推出，而其中所指的“别墅”，也就是独栋别墅。由于国家不再批独栋别墅的用地，可以说独栋别墅是买少见少，具有较大的稀缺性，因此也较有投资价值。以广州市市面上别墅为例，独栋别墅最小面积多在300平方米以上，总价最低也在500万以上，投资门槛较高。

特征:独栋别墅具有极高的私密性，因为它的占地容积率较低、绿化率较高、建筑密度较小、稀缺性非常明显，定位多为高端品质，所以市场价格很高，升值潜力十分巨大。

独栋别墅即为上下左右前后都属于独立空间的独立式住宅，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

2联排别墅

联排别墅是由三个或三个以上的单元住宅组成的，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的联合式住宅。但每户都有独立的大门和庭院，还有地下室。

联排别墅英文名称为Townhouse，于十九世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，是独栋别墅的变身，今天在欧美十分普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽、层数一般在3层至5层。它是由三个或三个以上的单户别墅并联组成的联排或住宅。一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。每户独门独院，见天见地，有地下室，设有1至2个车位。每户的建筑面积一般在250平方米左右

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联排别墅现在在很多国家和地区非常普及，由于离城很近，方便上班和工作，价格合理、环境优美，成为城市住宅郊区化的一种代表形态。在中国，随着国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对居住生活品质的追求也大大推动了住宅郊区化的进程，使联排别墅的市场发展表现良好。

特征:联排别墅比较注重别墅的选址，通常选择土地广阔、环境优美、交通比较方便的城郊。它的整体价位相对较低，户型设计极具个性，多为中产阶级中上层人士及新贵阶层所喜爱。

3.叠拼别墅

叠拼别墅是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成的单栋别墅，一般为四层带阁楼建筑，其外立面造型丰富，不仅增加了欣赏景观的高度、层次和丰富感，而且复式结构也使家庭的功能空间得到了很好利用。

叠拼别墅是联排别墅的叠拼式的一种延伸，也有点像复式户型的一种改良，它综合了洋房公寓与联排别墅的优点，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。叠拼别墅一般为四至七层的带阁楼建筑，每栋建筑由二至三层的上下两个别墅户型叠加而成。两个别墅共享室外停车坪。

与联排别墅相比，叠拼别墅的独立面造型更丰富一些，其下层别墅通常具有“接地”特色，有半地下室，拥有独立花园，让住户足不出户就能享受到回归自然田园的快乐;上层别墅则具有“透天”特色，拥有大面积屋顶平台或露台，为赏风观景提供了绝佳的场所。同时又将上下两个别墅的外立面、屋顶造型等，按照一栋独立式住宅的立面效果进行整体考虑，保持外观上的统一性与连贯性，从而形成整体和谐完整的景观效果。

特征;相较独栋别墅而言，叠拼别墅的稀缺性、私密性较差;但相对联排别墅，其布局更为合理，避免了联排别墅进深长的缺点。购买主力为社会上的中产阶级，而非真正意义上的富豪人群。

4.双拼别墅

所谓双拼别墅就是两联的“联排别墅”，它是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅，在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，介于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品。

双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。它在保证拥有私家花园的基础上，既加强了户外空间的交流，也改变了联排别墅兵营式排列的呆板面孔。

双拼别墅是所有别墅产品中最接近独栋别墅的一种，采用低层小楼加私家花园的形式，使住宅得以三面采光，还具有窗户较多、通风好的特点，采光和观景都非常适宜。与联排别墅相比，双拼别墅有天、有地、有独立的院落，既拓展了户外空间，又增强了私家小环境与社区大环境的融合。

特征:相对独立的双拼别墅，一改联排别墅兵营式排列的呆板面孔，有效降低了社区密度，使居住者拥有更宽阔的室外空间，因此价格比叠拼和联排别墅贵。它的购买者也属于收入较高的一个阶层。

5.空中别墅

空中别墅一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型

空中别墅发源于美国，称为“Penthouse”，即“空中阁楼”，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。具体来说，空中别墅是指位于城市中心地带，建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式豪宅。

空中别墅是从大跃层复式住宅演化而来的，但其层高更高，一般住宅的层高2.7~2.9米，空中别墅的标准是3米多，包括3.1米、3.3米、3.6米不等从而使其具有景观开阔高远、通风更顺畅、采光度更好等特征。与普通别墅相比，空中别墅不仅地理位置更佳，且景观性能也毫不逊色。空中别墅一般至少配置一个私家花园，为拥有者提供更私人更自然的活动空间，同时可饱览繁华的都市风景，使其更优于普通别墅。

特征:空中别墅的优点是节地、容积率高，目前这类产品主要存在于市区高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。空中别墅所营造的院居理念将人们的生活领域从地面转向空中，代表了社会精英和中产阶级对生活品质极致享受的追求，显示了强大的市场竞争力。